Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmelerinde Geriye ve İleriye Etkili Fesih , Nama İfaya İzin

GERİYE ETKİ FESİH;

Ülkemizde müteahhit (yüklenici) ile arsa sahibinin, kat karşılığında inşaat sözleşmesi yapması oldukça sık rastlanan bir durumdur. Söz konusu sözleşme ile müteahhit inşaat yapma borcu altına girmekte, arsa sahibi de bir miktar arsa payını müteahhide devretme borcu altına girmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, gayrimenkul satış vaadi barındırdığından, düzenlenmesi şekil şartına bağlıdır ve Noterde akdedilmesi gereklidir.

İnşaatın taahhüt edilen sürede bitirilmemesi veya hiç bitirilmemesi halinde arsa sahibi ve dahi üçüncü kişiler yönünden ciddi hak kayıpları ortaya çıkmaktadır. Tarafların sözleşmeyi feshetmek istemesi halinde bu fesih ya iradelerin birleşmesi ile yahut ancak mahkeme kararı ile mümkün olabilmektedir. Uygulamada çoğu kez anlaşma olmadığından, arsa sahibinin dava açması gündeme gelmektedir. Dava yoluyla sözleşmenin geriye etkili feshinin yani sözleşmenin ortadan kalkması ve tüm tapuların arsa sahibine geri dönebilmesi için inşaatın geldiği seviye belirleyicidir. Yargıtayın yerleşik içtihatları uyarınca bu seviye %90 olarak kabul edilmektedir.[1]

Geriye etkili fesih, sözleşme hiç yapılmamış gibi geriye doğru etki doğurduğundan, taraflar sebepsiz olarak zenginleştiklerini birbirine iade ile yükümlü hale gelmektedir.[2] Bu iade arsa sahibi için uhdesinden çıkmış arsa payları olurken, müteahhit için imalat bedeli olarak ortaya çıkmaktadır. Geriye etkili fesih davasında kural olarak gecikme tazminatı istenemez. Sözleşmede aksi hüküm bulunması yönünde gecikme tazminatı veyahut cezai şart istenebilmesi mümkündür.

Davalı olarak ise müteahhit,  müteahhitten bağımsız bölüm alan tapu sahipleri ve de takyidat lehtarları davalı olarak gösterilir.

İLERİYE ETKİLİ FESİH;

İnşaat seviyesinin %90’nın üzerinde olması halinde veyahut inşaat hangi seviyede olursa olsun arsa sahibinin talebi halinde, sözleşmenin ileriye etkili olarak feshini istemek mümkündür.  İleriye etkili fesih halinde arsa sahibi, yüklenicinin gerçekleştirdiği inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlü olmakla beraber yüklenicinin kusuru nedeniyle uğradığı zararların ödenmesini de ister. Bu nedenle İnşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) önce belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmeli, mevcut işe göre geri alınması icap eden bağımsız bölüm (arsa payı) mevcut ise bunların yükleniciye ait olduğu belirlenmelidir. Diğer anlatımla, 25.02.1984 tarihli ve 3/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ileriye etkili fesih, yüklenicinin yaptığı imalatın oranına göre bedel alması anlamına gelmektedir. [3]

Hem geriye hem ileriye etkili fesih davalarında, birden fazla arsa sahibi var ise, arsa sahipleri arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğundan, ya tüm hisedarların birlikte hareket etmeleri yahut davaya muvafakat vermeleri gerekmektedir. Aksi durumda, feshi istemeyen arsa sahibinin de davalı olarak gösterilmesi gereklidir.[4]

NAMA İFAYA İZİN;

Müteahhidin inşaatı hiç veya süresinde tamamlamaması, diğer bir ifade ile temerrüte düşmesi halinde, Türk Borçlar Kanunu madde 113 uyarınca mahkemeden nama ifaya izin istenebilecektir. Yasa hükmüne göre, nama ifaya izin verilebilmesi için sözleşmesinin feshedilmemiş, yani yürürlükte olması, borçlunun edimin ifasında temerrüde düşmesi ve borcun “yapma borcu”na dair bulunması gerekir. Yapma borcu borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde, alacaklı (iş sahibi) gideri borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini hakimden isteyebilir.[5]

Müteahhit inşattan el çekmediği müddetçe yapılacak her imalat müteahhit adına yapılmış sayılacağından, inşaatı tamamlamak ve masraflarını talep edebilmek için nama ifaya izin davası açılması gereklidir. Bu davada, yükleniciye özgülenen bağımsız bölümlerin, ifa nedeniyle çıkacak masraflara karşılık olarak satılmasını talep etmek ve masrafları buradan tahsil etmek de mümkündür. [6]

---

[1]T.C YARGITAY 15.Hukuk Dairesi Esas: 2019/ 40 Karar: 2019 / 1897 Karar Tarihi: 18.04.2019; “Kural olarak,taraflar arasındaki sözleşmenin düzenlendiği tarihte yürürlükte olan 818 sayılı BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kısmi ifadan söz edilemez ise de, 25.01.1984 gün ve 3/1 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, müteahhidin kendi kusuruyla işi muayyen zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle sözleşmenin iş sahibi tarafından feshi halinde, uyuşmazlığın BK’nın 106-108. Maddelerine göre çözümleneceğine, ancak, olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda, Medeni Kanun’un 2. maddesi hükmü gözetilerek, sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar verilmiştir. Burada yüklenicinin ileriye etkili fesih sonuçlarından yararlanabilmesi için inşaatın en az %90 ve üzeri seviyeye getirilmiş olması zorunludur. Gerek Dairemizin, gerekse Hukuk Genel Kurulu’nun uygulamaları bu doğrultudadır. İleriye etkili fesihte müteahhit, inşaatı getirebildiği seviyeye göre tapu payı almaya hak kazanmakta, arsa sahibi de geriye etkili feshin aksine, ifaya ekli cezayı ve ifanın gecikmesine bağlı zararlarını (BK.96. md.) müteahhitten isteyebilmektedir. Bu nedenlerle fesih isteme tarihinde inşaatın getirildiği seviyenin tesbiti gerekmektedir. Teknik bir konu olan seviye tesbiti HMK’nın 266. madde hükmünce uzman bilirkişiler tarafından saptanacaktır. Yine ileriye etkili fesihte tasfiye sonucunun da kararda açık seçik gösterilmesi ve yeni uyuşmazlıklara neden olunmadan taraflara aidiyeti gereken payların (bağımsız bölümlerin) HMK’nın 297 ve devamı maddeleri hükmünce infazda tereddüt yaratmayacak biçimde belirlenmesi zorunludur.”

[2]T.C YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 2021/ 6412 Karar: 2022 / 3004 Karar Tarihi: 01.06.2022; “Sözleşme ilişkisinin sona ermesinden sonra da tarafların sözleşmenin etkisinden kurtulmaları, başka bir anlatımla, sözleşme ilişkisinin tasfiyesi gerekir. Geriye etkili fesihte arsa sahibi BK’nın 108/I maddesine dayanarak yükleniciye veya onun halefi durumundaki kişilere verdiği tapuları geri isteyebilir. Geriye etkili feshin en önemli sonucu da tarafların sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına getirilmeleridir. Bunun anlamı tarafların hiç sözleşme yapılmamış gibi sözleşmenin yapıldığı tarihteki mal varlığına dönmeleridir.”

[3] T.C YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 2021/ 6412 Karar: 2022 / 3004 Karar Tarihi: 01.06.2022

[4] .C YARGITAY15.Hukuk DairesiEsas: 2018/ 5697Karar: 2019 / 2957 Karar Tarihi: 24.06.2019; “Şayet sözleşmenin tüm tarafları davada yer almıyorsa, davada yer almayanların muvafakâtını sağlamak üzere davayı açan arsa sahiplerine süre verilerek muvafakâtının sağlanması, muvafakat vermeyen arsa sahibinin bulunması halinde bu hissedarlar aleyhine de dava açtırılıp, davalar birleştirilmek suretiyle taraf teşkili sağlandıktan sonra, davayı açan arsa sahiplerinin sözleşmenin feshi istemi ile ilgili sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, bu husus araştırılmadan eksik inceleme ile davanın tümden reddi doğru olmamıştır….”

[5] T.C YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 2021/ 313 Karar: 2021 / 1306 Karar Tarihi: 08.11.2021

[6] Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, teslim edilen inşaatta eksik ve kusurlu işlerin bulunması durumunda arsa sahibi bunların giderim bedelini talep edebilir. Arsa sahibi bu halde, nama ifa niteliğinde olan eksik ve kusurlu işlerin giderim bedelini isteyebileceği gibi (Yargıtay 15.HD’nin 09.07.2007 gün, 2006/2252 Esas, 2007/4653 Karar sayılı ilamı) 818 sayılı BK’nın 97. (6098 sayılı TBK’nın 113.) maddesi gereğince nama ifaya izin verilmesini isteyebilecektir. Yargıtay uygulamalarında nama ifaya izin davası ve satışa yetki verilmesi talep edilmesi halinde nama ifa talep edilen eksik ve kusurlu işlerin teker teker nelerden ibaret olduğu, bunların tamamlanması ve giderilmesi için yapılması gereken masrafların avans olarak da olsa miktarlarının tespit ettirilerek kararın hüküm fıkrasında gösterilmesinin zorunlu olduğu ve eksik ve kusurlu işlerin giderimini karşılayacak miktar ve değerde yükleniciye kalan bağımsız bölümün satışına izin ve yetki verilmesi gerektiği kabul edilmektedir (Yargıtay 15. HD’nin 06.02.2012 gün, 2011/3280 Esas, 2012/699 Karar, 04.06.2012 gün, 2012/2291 Esas, 2012/4166 Karar sayılı ilamları).