Maliki (Sahibi) Ölmüş veya Maliki Hakkında Gaiplik Kararı Verilmiş Taşınmazın 20 Yıllık Zamanaşımı Yoluyla Kazanılması

TMK md. 713/1-2 “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…) hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” hükmünü haizdir.

Bu madde içerisinde yer alan “…ölmüş…” sözcüğü, Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarihli ve 2009/58 Esas, 2011/52 Karar sayılı kararıyla iptaline ve yürürlüğünün durdurulmasına karar verilmişse de; Anayasanın 153/5. fıkrasında “iptal kararlarının geriye yürüyemeyeceği” açıklanmıştır. Bu nedenle Yargıtay, söz konusu ibarenin iptalinden önce, 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinin dolmuş olması halinde mülkiyetin kazanılmış olduğunu ve dava bu tarihten sonra açılmış ise de sonuca etki etmeyeceğine karar vermektedir.[1] Diğer bir ifade ile, aşağıda açıklayacağımız şartlar dahilinde, maliki ölmüş ve intikali yapılmamış bir taşınmazı, 20 yıl süre zilyetliğinde bulunduran kişi 20 yılın tamamlanmış olduğu tarih, 17.03.2011 tarihinden öncesine denk gelmesi halinde dava açıp, tapu iptal ve tescili isteyebilir. Dolasıyla söz konusu şartlar mevcut ise, bugün de bu davanın açılması mümkündür.

Mülkiyetin kazanılması için öngörülen şartlar:

Taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı malikin en az 20 yıl önce ölmüş olması ve bu süre dolmadan evvel mirasçıları tarafından intikal yaptırılmamış olması gereklidir. Bu süredeki zilyetliğin davasız ve ara vermeden sürdürülmesi şarttır. Öte yandan, kanun hükmünde, zilyetliğin “malik sıfatıyla” olması gerektiği belirtilmiştir. Kanaatimizce bu tanım oldukça muğlaktır. Malik sıfatıyla ibaresinden, zilyedin iradesinin mi yoksa dış görünümünün mü anlaşılması gerektiği tartışmalıdır. Ancak Yargıtayın, daha ziyade zilyetliğin görünümüne değer verdiği, ortada açıkça bir kira/ ecrimisil v.b. ödemesi yok ise  zilyet kötü niyetli işgalci dahi olsa şartların yerine geldiğini kabul ettiğini görüyoruz. Bir diğer husus ise, eğer taşınmazın belli bir bölümü üzerinde zilyetlik var ise, bu bölümün, bölünmesinde sakınca olmaması gerekmektedir. Bölünme hususu ise taşınmazın arsa veya tarımsal alan olmasına göre farklı mevzuatların ve kurumların görüşlerine tabi olacaktır.

Maddedeki bir diğer seçenek olan malikin gaip olması hali için de aynı koşullar aranmakta olup 20 yıllık süre, gaiplik kararının kesinleşmesinden itibaren başlayacaktır. [2]

---

---

[1] YARGITAY 7.Hukuk Dairesi Esas: 2021/ 3903 Karar: 2022 / 3445 Karar Tarihi: 16.05.2022; “Her ne kadar, TMK’nın 713/2. maddesinin 2. fıkrasında yer alan “…ölmüş…” sözcüğü, Anayasa Mahkemesi’nin 17.03.2011 tarihli ve 2009/58 Esas, 2011/52 Karar sayılı kararıyla iptaline ve yürürlüğünün durdurulmasına karar verilmişse de; Anayasanın 153/5. fıkrasında “iptal kararlarının geriye yürüyemeyeceği” açıklanmıştır. Nitekim Anayasa Mahkemesi de, 12.12.1989 tarihli ve 1989/11 Esas, 1989/48 Karar sayılı kararında iptal kararlarının geriye yürümezliği kuralını kabul etmek suretiyle, hukuksal ve nesnel alanda sonuçlarını doğurmuş bulunan durumların iptal kararlarının yürürlüğe gireceği güne kadar ki dönem için geçerli sayılması sağlanmıştır.Tüm bu açıklamalar birlikte değerlendirildiğinde; TMK’nın 713/1 ve 2. fıkralarına dayalı olarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında, koşullarına uygun olarak 20 yıllık zilyetlik süresinin tamamlandığı anda mülkiyetin kazanıldığının ve zilyet lehine kazanılmış (müktesep) hak doğduğunun kabulü gerekmektedir. Şu halde, Anayasa Mahkemesince yürürlüğün durdurulması kararının verildiği 17.03.2011 tarihi ya da davanın açıldığı tarihten hangisi önce ise, o tarihe kadar zilyet lehine mülkiyeti kazanma koşulları tamamlanmışsa, tapunun iptaliyle zilyet adına tesciline karar verilmesi gerekmektedir.”

[2]T.C YARGITAY 8.Hukuk Dairesi Esas: 2010/ 6205 Karar: 2011 / 7505 Karar Tarihi: 22.12.2011 “Hal böyle iken eldeki davada gaiplik kararının kesinleştiği tarihten dava tarihine kadar 20 yıllık süre dolmadığından davacı lehine zilyetlikle kazanma koşullarının gerçekleşmediği dikkate alınarak davanın reddi yerine kabulüne karar verilmesi yerinde değildir”