Paylı Mülkiyetin Sona Erdirilmesinde (İzale-i Şuyu) Aynen (Fiili) Taksim

TMK Madde 699- Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

TMK madde 699 uyarınca paylı mülkiyetin sona ermesi aynen bölüşme şeklinde yapılabilir. Aynen taksim için paydaşlardan en azından birinin bu yönde talebi bulunması ve bölmenin durum ve koşullara uygun düşmesi gerekmektedir. Örneğin araziye ilişkin bir paylaşımda; teknik bilirkişiye ifraz (taksim) projesi düzenlettirilerek, bu projeye göre taşınmaz Belediye veya mücavir alan hudutları içerisinde ise Belediye Encümeninden karar alınma suretiyle belediyeden, Belediye dışında ise İl Özel İdaresinden, İmar Yasası ve Yönetmeliğine göre bölüşmenin (taksimin) mümkün olup olmadığı sorulmalıdır. Onay makamınca aynen taksimin mümkün olduğunun belirtilmesi halinde, taşınmazın aynen taksimine karar verilebilir.^[1]

Kat mülkiyeti söz konusu olduğunda ise; kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesini mirasçılar ya da ortak maliklerden birinin istemesi, taşınmazın üzerinde bulunan yapı veya yapıların kat mülkiyeti kurulmasına elverişli bulunması, bu yapı veya yapıların bağımsız bölümleri içermesi, bağımsız bölümlerin sayısının her paydaşa en az bir bağımsız bölüm tahsis edilmesine olanak vermesi ve KMK’nın 12. maddesinde belirtilen belgelerin ibrazı hâlinde, gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilerek payların denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verilmesi mümkündür.^[2]

Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Davada paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez. İfraz projesinde kimlere nerelerin verileceği konusunda paydaşlar anlaşamazlar ise hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir.^[3]

Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.^[4] Değer kaybı hususu somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

492 sayılı Harçlar Yasası ve Harçlar Yasasının Genel Tebliği’nin 1 sayılı Tarifesi gereğince aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilen taşınmaz yönünden taşınmazın değeri üzerinden karar tarihi itibariyle binde 4,55 oranında karar ve ilam harcı alınacaktır.

---

^[1] T.C YARGITAY 7.Hukuk Dairesi Esas: 2022/ 790 Karar: 2022 / 4221 Karar Tarihi: 09.06.2022

^[2] T.C YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2019/ 18-228 Karar: 2022 / 655 Karar Tarihi: 17.05.2022

^[3] T.C YARGITAY 14.Hukuk Dairesi Esas: 2016/ 17931 Karar: 2020 / 6004 Karar Tarihi: 08.10.2020

^[4] T.C YARGITAY 14.Hukuk Dairesi Esas: 2016/ 15246 Karar: 2020 / 3049 Karar Tarihi: 11.03.2020