Yasal Önalım (Şufa) Hakkına ilişkin gerçek satış, paylı mülkiyetin devamı, hak düşürücü süre, bildirim usulü, haktan feragat, hakkın kullanımı hususları

Yasal önalım hakkı Türk Medenin Kanunun 732-733 ve 734. maddelerinde düzenlenmiştir. TMK madde 732 uyarınca; paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, pay satışı gerçekleşmesi halinde, paydaşlara öncelikli alım hakkı tanımıştır. Önalım hakkına konu edilecek pay devrinin, resmi senette satış olarak gözükmesi tek başına yeterli olmayıp, devrin, gerçek bir satış işlemini kapsaması gerekmektedir.^[1] Öte yandan TMK madde 733/1 uyarınca cebri icra satışlarında, önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Önalım hakkı, paydaşlar arası devirlerde kullanılamaz. TMK madde 732, hakkın doğumunu, satışın üçüncü kişiye yapılmasına bağlamıştır. Öte yandan, önalım hakkının kullanılabilmesi için paylı mülkiyet devam ediyor olmalıdır. Örneğin kat mülkiyetine geçilmiş ise paylı mülkiyet sona ermiştir.

T.C. YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2018/14-559 Karar No: 2020/261 Karar Tarihi: 05.03.2020;”Yoklama Fişi” başlıklı belgede, 18.07.2014 tarihli ve 668 sayılı dilekçeye istinaden belirtilen adreste yapılan incelemede, bahsi geçen parselin boş olduğu, üzerinde herhangi bir yapının bulunmadığının tespit edildiğinin tutanak altına alındığı, anataşınmaz üzerindeki anayapının tümünün harap olduğu anlaşılmıştır……Bu itibarla, dava konusu 70 ada 47 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğinden sona erdiği ve arsa payı üzerindeki paylı mülkiyetin devam ettiği anlaşıldığından, taşınmazdaki paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde 4721 sayılı TMK’nın 732. Maddesi gereğince diğer paydaşların ön alım haklarını kullanabileceği gözetilerek, bu yönde araştırma ve inceleme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gereklidir.”

Önalım hakkının kullanımı hak düşürücü süre ile sınırlandırılmıştır. TMK madde 733/3 uyarınca önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bildirimin noter kanalıyla yapılması zorunludur. ^[2] Hak düşürücü sürenin tükenmesi mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.

Önalım hakkından feragat mümkündür. Feragat hususu TMK madde 733/1’de düzenlenmiştir. Belli bir satış işlemine ilişkin feragat yazılı şekil şartına tabidir. Sözlü olarak feragat mümkün değildir.^[3]

Yasal önalım hakkının kullanımı ancak dava ile mümkün olabilir. ^[4] Hak sahibi, satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini Mahkemenin göstereceği yere nakden yatırır. Bu bedeller kural olarak, tapuda gösterilmiş olan bedellerdir. Satış bedelinin tapuda düşük veya yüksek gösterilmesi, muvazaa iddiasına konu olmaktadır. Dava konusu pay, dava açılmasından sonra tekrar satılmış ise bedel; yeni alıcının iyiniyetli olup olmadığına göre belirlenir. Yeni alıcı iyiniyetli ise, kendisinin taraf olduğu satım senedindeki bedel önalım bedelidir. Alıcı kötüniyetli ise, davacı ilk satımdaki satış bedelini ödeyerek önalım hakkını kullanabilir.^[5]

Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanması söz konusu olabilir. Bu halde dava konusu pay eşit oranda paylaştırılacaktır. ^[6]

---

^[1]T.C YARGITAY 7.Hukuk Dairesi Esas: 2022/ 1930 Karar: 2022 / 3094 Karar Tarihi: 25.04.2022; “Bir taşınmazdaki pay satışlarının önalım hakkına konu edilebilmesi için gerçek bir satış olması gereklidir. Gerçek olmayan satışlara ilişkin olarak kanunlarımızda Türk Medeni Kanunu dışında herhangi bir düzenleme mevcut değildir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 733. maddesinde ise sadece cebri artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilmiştir. Hibe, trampa, sermaye vaz’ı gibi diğer bazı gerçek olmayan satışlar ise ; Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararlarında ve öğretide benimsenmiştir.6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 282. maddesine göre; “Mal değişim sözleşmesi, taraflardan birinin diğer tarafa bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini, diğer tarafın da karşı edim olarak başka bir veya birden çok şeyin zilyetlik ve mülkiyetini devretmeyi üstlendiği sözleşmedir.”Aynı Yasanın 283. maddesinde ise; “Satış sözleşmesine ilişkin hükümler, mal değişim sözleşmesine de uygulanır; buna göre taraflardan her biri, vermeyi üstlendiği şey bakımından satıcı, kendisine verilmesi üstlenilen şey bakımından alıcı durumundadır. ” hükmü getirilmiştir. Trampa sözleşmesinde, sözleşmenin taraflarından her biri diğerine karşı bir malın mülkiyetini devretme borcu altına girer. Burada bir satış olmadığı için önalım hakkı kullanılamaz.”

^[2]T.C YARGITAY 14.Hukuk Dairesi Esas: 2014/ 1541 Karar: 2014 / 5873 Karar Tarihi: 06.05.2014; “Ayrıca, önalım hakkı taşınmaz payının tapuda davalıya satışının yapılmasıyla doğup, TMK 733/4. maddesinde belirtilen sürelerin dolmasıyla sona erer. TMKnın 733/3. maddesi gereği taşınmazdaki pay satışının alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinden sonra üç aylık hak düşürücü süre işlemeye başlar. Satış işleminin noter aracılığıyla bildirimi dışındaki bir yolla paydaşların satışı öğrenmesi TMKnın 733/3. maddesindeki üç aylık hak düşürücü süre başlangıcı olarak kabul edilemez. Yasanın bu amir hükmü karşısında davacının pay devrine ilişkin noter aracılığıyla bildirim dışında bir yolla bilgisinin bulunduğu savunması yasaya uygun düşmeyecektir. Bu nedenle, davacının pay satışından bilgisi bulunduğuna ilişkin mahkeme gerekçesi de yerinde değildir.”

^[3] YARGITAY 14. Hukuk Dairesi Esas No: 2014/7313 Karar No: 2014/11357Karar Tarihi: 20.10.2014; “4721 sayılı TMK’nın 733/2 maddesine göre belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Sözlü ya da zımni şekilde önalım hakkından feragat mümkün değildir. Somut olaya gelince; davacı tarafın önalım hakkından feragat ettiğine ilişkin belge sunulmamıştır. Davaya konu payın satışından önce davacılara payı satın almalarının teklif edilmesi ve davacıların satın almaması, payın davalıya satılacağından önceden haberdar olmaları davacıların kötüniyetli olduğunun kabulü için yeterli değildir. Önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Bu nedenlerle davacının dava konusu taşınmazda davalıya pay satılması üzerine MK’nın 732. maddesi gereğince önalım davası açması MK’nın 2. Maddesinde gösterilen dürüstlük kuralına aykırı kabul edilemez.”

^[4]T.C YARGITAY 7.Hukuk Dairesi Esas: 2021/ 1314 Karar: 2021 / 992 Karar Tarihi: 22.09.2021“Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır.”

^[5] T.C YARGITAY 14.Hukuk Dairesi Esas: 2018/ 1393 Karar: 2018 / 2847 Karar Tarihi: 10.04.2018

^[6] T.C YARGITAY 14.Hukuk Dairesi Esas: 2016/ 16272 Karar: 2020 / 3656 Karar Tarihi: 15.06.2020