Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kira Bedelinin Tespitinde 5 (beş) Yıllık Sürenin Hesabı ve Dava Açma Hakkı

Türk Borçlar Kanunu madde 344/3 “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmünü haizdir. Bu hüküm uyarınca, konut ve çatıyı işyerlerinin kira bedelinin beş yıldan sonra emsalleri nispetinde uyarlanmasını isteme hakkı söz konusu olacaktır. Beş yıllık süre nasıl hesaplanacaktır ve dava ne zaman açılmalıdır?

Beş yıllık sürenin ne zamandan itibaren başlatılacağı konusunda, kanunun lafzı çok net değildir. Doktrinde ve içtihatlarda çelişkili yorumlar bulunmakla birlikte genel kabul edilen, kira sözleşmesinin süresinden bağımsız olarak, 5. takvim yılının dolumuyla birlikte, 6. yıldan itibaren geçerli olmak üzere, TBK m.344/3 uyarınca rayiç bedele uyarlama istenebileceğidir.

Davanın ne zaman açılabileceği ise Türk Borçlar Kanunu madde 345’te düzenlenmiştir. Bu hükme göre, kira sözleşmesinde kira artışının yapılacağına ilişkin hüküm var ise, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek kira bedeli bu dönemin başından itibaren geçerli olacaktır. Eğer sözleşmede bu yönde bir hüküm yok ise yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Aksi halde, tespit istemi, yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Yargıtayın görüşü bu yönde olmakla beraber; sözleşmede kira artışına dair hüküm bulunması halinde yeni kira dönemi sonuna kadar dava açma ve kira dönemi başından tespit isteme imkanının, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunan ve fakat oranı belirli olmayan sözleşmeler yönünden geçerli olması gerektiğini düşünüyoruz. Aksi durum, kiracının fesih hakkına halel getirecek, kiraya verenin sözleşme oranının üstünde artırım iradesi bulunduğunu bilmeyen kiracı, sözleşme oranına güvenecek ve yenileme tarihinden 15 gün önce (TBK m.347 uyarınca) kira sözleşmesini feshetme hakkını kullanmayacaktır. Bu durum, sözleşme ile bağlılık ve hukuki öngörülebilirlik ilkelerine ters düşmektedir.