Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesinden Dönme ve Menfi Zarar Talebi

Müteahhidin (yüklenicinin) inşaatı zamanında bitirememesi, temerrüde (gecikmeye) düşmesi halinde arsa sahibinin seçimlik hakları söz konusu olacaktır. Türk Borçlar Kanunu’nda eser sözleşmesine ilişkin hükümler arasında müteahhidin temerrüdüne ilişkin özel hüküm bulunmadığından,  genel hükümler uygulama alanı bulacaktır. Arsa sahibi, müteahhidin temerrüde düşmesi halinde aynen ifa, gecikme tazminatı ve sözleşmede yer alması halinde cezai şart talep edebileceği gibi, aynen ifadan vazgeçtiğini derhal bildirmek suretiyle sözleşmenin yerine getirilmemesinden doğan müspet zararının tazminini talep edebilir. Ayrıca, arsa sahibine tanınan bir diğer seçimlik hak ise sözleşmeden dönme suretiyle menfi zararın tazminini isteyebilmesidir. Uygulamada sıklıkla, sözleşmeden dönme yolu seçilmektedir. Sözleşmeden dönülmesi halinde ise, arsa sahibi tarafından ancak menfi zararlar talep edilebilmektedir. Menfi zarar Yargıtay tarafından şu şekilde açıklanmaktadır;

23. Hukuk Dairesi         2014/6623 E.  ,  2015/7866 K.; “Olumsuz zarar; sözleşmenin, karşı tarafça yerine getirileceğine olan güvenin boşa çıkması nedeniyle uğranılan eylemli zarardır. Başka bir anlatımla, sözleşme yapılmasaydı, uğranılmayacak olan zarardır. Dolayısıyla, karşı tarafın malvarlığına girsin veya girmesin, sözleşme nedeniyle alacaklının cebinden (malvarlığından) çıkan ve yasal olarak harcanan paradır. Doktrinde hakim olan görüşe ve Yargıtay uygulamasına göre, burada oluşan zarar menfi (olumsuz) zarardır. Menfi zarar genel bir anlatımla hukuken geçerli olmayan bir borç ilişkisinin geçerli olduğuna inanmaktan (güvenmekten) doğan zarardır. Kısaca bu zarar, alacaklının sözleşme yaptığı için uğradığı, sözleşme yapmamış olsa idi uğramayacağı zarar olup, sözleşmeye güvenilerek yapılan harcamaların (giderlerin) tamamı, başka bir anlatımla karşı tarafın malvarlığına girmese bile o sözleşme nedeniyle cepten çıkan paradır. Müspet zarar ise, sözleşme nedeniyle cebe girmesi gereken paranın, girmemesi nedeniyle meydana gelen zarardır. Bu niteliği gereği, müspet zarar daima ileriye dönük olup, bir beklenti kaybıdır. Diğer bir ifadeyle müspet zarar, akdin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarar şeklinde de tanımlanabilir. Binaların bitirilmiş olması halinde getirmesi beklenen kira geliri kaybı, geciken ifa nedeniyle ifaya bağlı ceza (TBK 179/2), seçimlik ceza (TBK 179/1.), eksik işler bedeli, kâr kaybı, gecikme tazminatı (TBK 125/1) müspet zarar; inşaatın yapımı süresince oturulacak ev için ödenmesi gereken kira bedeli ile yıkılan binanın enkaz bedeline yönelik talepler menfi (olumsuz) zarar kapsamındaki alacak kalemlerindendir. Olumsuz zarar, sözleşmeden dönen alacaklının haklı olması halinde, kusurlu borçludan isteyebileceği, diğer anlatımla, borçlunun sözleşmeye aykırı hareket etmesi nedeniyle sözleşmenin hüküm ifade etmemesi dolayısıyla ortaya çıkan zarardır. Sözleşmenin feshini isteyen ve fesihte haklı olan tarafın TBK’nın 125. maddesinin üçüncü fıkrasının son cümlesi uyarınca menfi zararını talep etme hakkı vardır.”

Dolayısıyla menfi zarar olarak kısaca arsa sahibinin cebinden çıkan bir meblağ ya da uğradığı fiili zararlar veya kaçırdığı başkaca fırsat varsa bunlara ilişkin zararlar istenebilecektir. Bunun yanında mesela imar değişikliği olmuş ve inşaat yapılabilecek alan daralmış v.s. ise bu da menfi zarar kapsamında tespit edilebilecek bir zarardır. Öte yandan gecikme tazminatı her ne kadar menfi zarar kapsamına girmese de tarafların bu hususu sözleşme ile kararlaştırmış olması halinde menfi zarar+ gecikme tazminatı istenebilecektir.

T.C YARGITAY23.Hukuk Dairesi Esas: 2014/ 9611Karar: 2016 / 957 Karar Tarihi:22.02.2016; “Bu durumda mahkemece, olumlu zarar niteliğindeki gecikme tazminatının sözleşmenin feshi halinde dahi istenebileceğine ilişkin taraflar arasındaki sözleşmede bir hüküm bulunmadığı, sözleşmenin feshini isteyen davacı arsa sahibinin, olumlu zarar niteliğindeki gecikme tazminatını isteyemeyeceği gerekçesiyle, kira tazminatına yönelik istemin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde yanılgılı gerekçeye dayalı olarak kabulü doğru olmamıştır.”