Kamulaştırma Bedelinin Tespitinde Emsal Değerlemesi (Arsa Vasfının Kriterleri)

Kamulaştırma bedelinin tespiti veyahut kamulaştırmasız el atmaya dayalı tazminat davalarında, taşınmaz değerinin nasıl hesaplanacağı önemli bir konudur. Hesaplamanın türüne tespit edilen değer önemli farklılıklar gösterebilmektedir. Taşınmaz arsa ise emsal değerlemesi, değil ise gelir metodu yöntemi kullanılmaktadır. Öte yandan her ne kadar arsa niteliğinde olmasa bile, arsa gibi kullanılan, mücavir olan içinde ve belediye olanaklarından yararlanan taşınmazlar için, değerleme yöntemi yönünden tereddütler ortaya çıkabilmektedir. Yargıtayın, arazileri arsa vasfında kabul etmesi için, yıllardır benimsediği bazı kriterler mevcuttur Bunlar,  imar planı içerisinde olup olmadığı, 1/1000 ölçekli imar planı içerisinde olmadığının tespiti durumunda belediye veya mücavir alan sınırları dahilinde bulunup bulunmadığı, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı ve etrafının meskun olup olmadığı diğer ölçekli plan dahilinde ise plandaki konumu, plan kapsamında alınma amacı, yerleşim yerine uzaklığı, şehrin gelişme istikametinde olup olmadığı gibi kriterlerdir.

YARGITAY 5. Hukuk Dairesi Esas No: 2016/21014 Karar No: 2017/25991 Karar Tarihi: 23.11.2017: “1)Dosyada bulunan kanıt ve belgelerden, dava konusu … İli … İlçesi, … Köyü 581 parsel sayılı taşınmazın belediye ve mücavir alan sınırları içinde yer aldığı, belediye hizmetlerinden yararlandığı, yakınında meskun alanların bulunduğu,…-… yolu üzerinde kaldığı, bu özellikleri itibariyle taşınmazın arsa vasfında olduğu ve kamulaştırmasız el atmaya dayanan bedel davalarında kamulaştırma kanununun değer biçmeye ilişkin hükümlerinin kıyasen uygulanacağı da gözetilerek, dava konusu taşınmaza emsal karşılaştırması yapılmak suretiyle değer biçilmesi gerekirken, taşınmazı tarım arazisi olarak kabul eden geçersiz bilirkişi kurulu raporu uyarınca bedelinin tespit edilmesi,……Doğru görülmemiştir.”

YARGITAY 5.Hukuk Dairesi Esas: 2021/ 3273 Karar: 2021 / 6772 Karar Tarihi: 29.04.2021; “Dava konusu taşınmazın değeri tespit edilirken öncelikle taşınmazın niteliğinin tespit edilmesi gerekli olup, dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi olan 24/04/2014 tarihi itibariyle imar planı içerisinde olup olmadığı, imar planı içerisinde ise tarihi, ölçeği ve türü (1/1000, 1/1500, 1/25000 uygulama, nazım ..) araştırılarak 1/1000 ölçekli imar planı içerisinde olmadığının tespiti durumunda belediye veya mücavir alan sınırları dahilinde bulunup bulunmadığı, belediye hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı ve etrafının meskun olup olmadığı diğer ölçekli plan dahilinde ise plandaki konumu, plan kapsamında alınma amacı, yerleşim yerine uzaklığı, şehrin gelişme istikametinde olup olmadığı hususları ilgili Belediye Başkanlığından sorulduktan sonra, arsa mı yoksa arazi mi olduğu tespit edilerek sonucuna göre seçilecek bilirkişi kurulu eşliğinde keşif yapılarak; Arsa ise taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde re’sen emsal celbi yoluna gidilmesi, taşınmazın, değerlendirme tarihi itibariyle, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibariyle imar ya da kadastro parselleri olup olmadığının ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların re’sen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle karşılaştırma yapılarak,”