Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmesinde İnşaat Ruhsatı Alma Süresi

Arsa Payı Karşılığı (Kat Karşılığı) İnşaat Sözleşmelerinde inşaat ruhsatının alınması için süre, taraflar arasında akdedilen sözleşmede kararlaştırılabilir. Ancak uygulamada genellikle, sözleşmede bu hususta bir süreye yer verilmediği görülmektedir. Bu durum da arsa sahibinin aleyhine olabilmektedir. Zira müteahhit ruhsatı almakta geciktiğinde, temerrüde düşüp düşmediği ihtilaf konusu olmaktadır. Peki, sözleşmede inşaat ruhsatının alınacağı süre öngörülmemişse yüklenicinin ne zaman temerrüde düştüğü kabul edilebilecektir? Bu sorunun cevabı esasen, projenin tipine, büyüklüğüne, anlaşmanın diğer öznel şartlarına göre çok önemli farklılıklar gösterebilecektir. Bunun yanında Yargıtayın makul bir süre tayin etmek yönünde içtihatları da mevcuttur.

T.C YARGITAY 23.Hukuk Dairesi Esas: 2015/ 9599 Karar: 2018 / 3847 Karar Tarihi: 02.07.2018 “Taraflar arasındaki 20.06.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaat ruhsatının alınması için herhangi bir süre öngörülmemiştir. Bu durumda, inşaat ruhsatının alınması için makul süre, Dairemizin yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere altı aydır…”

T.C YARGITAY 23.Hukuk Dairesi Esas: 2015/ 6782 Karar: 2018 / 3239 Karar Tarihi: 21.05.2018 “Davalı yüklenicinin, sözleşmeden itibaren iki yıla yakın bir süredir inşaat ruhsatı başvurusunda bulunmadığı vekaletnameler konusunda da davacıları temerrüde düşürmediği anlaşılmaktadır. Dairemizin yerleşik uygulamasına göre inşaat ruhsatı alınması için makul süre sözleşmeden itibaren altı aydır…Taraflar arasındaki sözleşme ve dava tarihi dikkate alındığında arsa sahiplerinin makul sürenin ve tahammül sınırlarının üstünde bir zamandır yükleniciden edimlerinin ifasını beklemekte oldukları anlaşılmıştır. Yukarıda belirtilen açıklamalar ve davacı arsa sahiplerinin temyiz nedenleri dikkate alınarak, taraflar arasında düzenlenen 30.06.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesi gerekirken…”

Öte yandan, müteahhidin (yüklenicinin) temerrüde düşmesi durumunda, süre verilip verilmesinin gerekmediği ve ihtar hususları da titizlikle incelenmelidir. Örneğin borçlunun durum ve tutumundan süre verilmesinin etkisiz kalacağının anlaşılması (TBK. md. 124/b.1) halinde temerrüde düşülmesi için süre verilmesine gerek bulunmamaktadır. “Örneğin, yüklenicinin inşaatı terk etmesi, borcun ifa zamanı geldiğinde borçlunun hiç ifada bulunmaması, borçlunun ifa hazırlıklarına telafi edilemeyecek kadar geç başlaması, alacaklı tarafından yapılan ifa talebine, borçlunun, ‘ne acele ediyorsunuz, durumum müsait olursa edimimi yerine getiririm, isterseniz mahkemeye gidin’ şeklinde cevap vermesi gibi haller kesin bir ret yanıtı olarak kabul edilerek süre tayin etmemek gerekir.” (ŞAHİN, Turan; Eser Sözleşmesinde Yüklenicinin Eseri Teslim Borcunu İfada Temerrüdü, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2012. Sf 222) Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifasının alacaklı için yararsız hale gelmesi (TBK. md. 124/b.2) halinde de temerrüt için süreye gerek bulunmamaktadır.

Neticede, her olayın kendine has özellikleri bulunduğundan, yüklenicinin ruhsatı süresinde almaması yahut inşaatı süresinde bitirmemesi halinde herhangi bir hukuki girişim yapmadan önce, inşaat hukuku avukatına danışmakta fayda olacaktır.

#Eskişehir inşaat hukuku avukatı