Riskli Yapı Tespitinin Sonuçları

Giriş

Riskli yapı tespiti, özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde büyük önem taşıyan bir süreçtir. Bu sürecin, yapı sahipleri ve taşınmazlarla ilgili çeşitli hukuki sonuçları bulunmaktadır.

1. Riskli Yapı Tespitinin Hukuki Sonuçları

1.1 Riskli Yapının Güçlendirilmesi

Riskli yapı tespiti sonrası alınabilecek kararlardan biri yapının güçlendirilmesidir. Güçlendirme kararı genellikle malikler tarafından alınmakta olup, 6306 sayılı Kanun’un amacı doğrultusunda, riskin tamamen ortadan kaldırılması gerekmektedir (Akbey Erdidal, Riskli Alan, Riskli Yapı Tespiti ve Hukuki Sonuçları, Seçkin Yayıncılık, 2020)

1.2 Tasarrufların Kısıtlanması

Riskli yapı tespit edilen taşınmazlar üzerinde çeşitli tasarruf kısıtlamaları uygulanmaktadır. Tapu kütüğüne işlenen riskli yapı kaydı, maliklerin taşınmaz üzerindeki bazı tasarruflarını sınırlandırabilir. Örneğin, bu kaydın işlenmesi ile birlikte, taşınmazın satışı veya devri noktasında kısıtlamalar gündeme gelebilir (Sezer/Bilgin, Açıklamalı-İçtihatlı Kentsel Dönüşüm Uygulama Rehberi, 2017)

1.3 Riskli Yapının Tahliyesi ve Yıkımı

Riskli olduğu tespit edilen yapıların yıkımına ilişkin süreç 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde düzenlenmiştir. Kanuna göre, maliklerin 2/3 çoğunluğu ile yapının yıktırılmasına ve yeniden inşa edilmesine karar verilebilir. Ancak maliklerin anlaşamaması durumunda, ilgili idareler sürece müdahale ederek yıkım işlemlerini gerçekleştirebilir (Saltık, 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası Kapsamında Riskli Yapı Tespiti ve Hukuki Sonuçları, İstanbul Barosu Dergisi, 2018) .

1.3.1 Tahliye Süreci

Riskli yapı tespitine ilişkin tahliye süreci belirli aşamalardan oluşmaktadır:
• Bildirim Yapılması: Maliklere ve kiracılara riskli yapı tespitine ilişkin resmi bildirim yapılır.
• Yıkım Ruhsatı Düzenlenmesi: Yapının yıkımı için belediyeden gerekli ruhsatlar alınır.
• Yıkımın Gerçekleştirilmesi: Yapı, yasal süreç tamamlandıktan sonra yıkılır (Sezer, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 2023)

Tahliye sürecine ilişkin yapılan itirazlar, genellikle idari yargıda çözüme kavuşturulmaktadır. Riskli yapı tespiti kesinleşmeden yıkım işlemlerinin gerçekleştirilmesi, hukuki anlamda ciddi sorunlara yol açabileceğinden, sürecin dikkatle yürütülmesi gerekmektedir (Akın Sunay, Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Akdedilen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Karşılaşılan Hukuki Sorunlar ve Çözümlemeler, 2019)

2. Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve Hukuki Yollar

Riskli yapı tespiti, idari bir işlem olduğundan, bu tespite karşı çeşitli hukuki başvuru yolları bulunmaktadır. İlgili kişiler, idari yargıya başvurarak tespitin iptalini talep edebilirler.

2.1 İdari İtiraz Mekanizması

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi ve ilgili yönetmelik hükümleri çerçevesinde, riskli yapı tespitine karşı 15 gün içinde itiraz edilmesi mümkündür. İtiraz, öncelikle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından incelenir (Akyılmaz/Sezginer/Kaya, Türk İdari Yargılama Hukuku, 2018)

2.2 Yargısal Denetim

İdari itirazın olumsuz sonuçlanması halinde, ilgili kişiler idari yargıda iptal davası açabilirler. Bu davalarda genellikle aşağıdaki hususlar değerlendirilir:
• Riskli yapı tespit raporunun hukuka uygun olup olmadığı
• Maliklerin mülkiyet hakkının ihlal edilip edilmediği
• Usulüne uygun tebligat yapılıp yapılmadığı (Yurtcanlı, Afet Riski Altında Temel Hak ve Özgürlükler: 6306 Sayılı Afet Yasası Kapsamında Temel Hak ve Özgürlüklere Getirilen Sınırlamalar, 2013)

3. Tapu Kayıtları Üzerinde Riskli Yapı Şerhi

Riskli yapı tespiti sonrası, taşınmazın tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenmektedir. Bu şerh, taşınmazın hukuki durumunu doğrudan etkileyerek, üçüncü kişilerin haklarını sınırlandırmaktadır. Tapuya işlenen bu kayıt, taşınmazın riskli olduğu konusunda aleniyet sağlayarak, iyi niyetli üçüncü kişilerin mağduriyet yaşamasını önlemektedir (Saltık, Tüm Yönleriyle Kentsel Dönüşüm, 2017)

3.1 Kira Sözleşmelerine Etkisi

Riskli yapı tespitinin kira ilişkilerine de etkisi bulunmaktadır. Yapının riskli olduğu belirlendiğinde, kiracılar tahliye edilmek zorunda kalabilir. Kiraya verenin, kiracıya karşı ayıptan doğan sorumluluğu gündeme gelebilir. Ancak kira sözleşmesi imzalandıktan sonra riskli yapı tespiti yapılmışsa, kiraya verene kusur atfedilemeyeceği için tazminat sorumluluğu doğmayacaktır (Serkan Ayan, İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü, 2008)

Sonuç

Riskli yapı tespiti, taşınmaz sahipleri açısından önemli hukuki sonuçlar doğuran bir süreçtir. Yapının güçlendirilmesi, tasarrufların kısıtlanması, tahliye süreci ve tapu işlemlerine etkileri göz önünde bulundurulduğunda, bu sürecin dikkatle yönetilmesi gerekmektedir. Özellikle riskli yapı tespitine itiraz süreçlerinin iyi takip edilmesi ve maliklerin haklarını koruyabilmeleri için yasal yollara başvurmaları büyük önem taşımaktadır.