Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti mevzuatı çerçevesinde arsa paylarının adaletsiz bir şekilde dağıtıldığı durumlarda, bu dağılımın yeniden düzenlenmesi amacıyla açılan davalardır. Bu davalar, genellikle arsa paylarının binanın kat sahipleri arasında adil ve eşit bir şekilde paylaştırılmadığı durumlarda gündeme gelmektedir.

Arsa Payının Tanımı ve Önemi

Arsa payı, bir arsa üzerinde inşa edilen kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin arsa üzerindeki ortak mülkiyet paylarını ifade eder. Arsa payı, bağımsız bölümün arsa üzerindeki değerine ve büyüklüğüne göre belirlenir. Bu paylar, kat mülkiyeti kanunları uyarınca belirlenirken, genellikle bağımsız bölümlerin yüzölçümleri, konumları ve bina değerleri göz önünde bulundurulur.

Adil olmayan arsa payları, kat maliklerinin haklarının ihlali anlamına gelir ve bu durum, hem mülkiyet hakkının zedelenmesine hem de çeşitli hukuki sorunlara yol açabilir. Bu nedenle, arsa paylarının doğru ve adil bir şekilde belirlenmesi büyük önem taşır.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Hukuki Temelleri

Arsa payının düzeltilmesi davası, Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan hükümler doğrultusunda açılır. Özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi arsa paylarının belirlenmesi ve düzeltilmesi hususunda önemli düzenlemeler içermektedir. Bu kanunlar çerçevesinde, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri oranında belirlenmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

Arsa payının düzeltilmesi davası, kat malikleri tarafından açılabilir. Davacının söz konusu davanın açılmasında hukuki menfaatinin bulunması gerekmektedir. Ayrıca davacının arsa payından kaynaklı olarak uzun süre menfaat temin etmiş olması olumsuz olarak değerlendirilebilecektir. (Örneğin uzun yıllar az miktarlarda ödenen aidatlardan elde ettiği menfaat)

Mahkeme, her bağımsız bölüme denk gelecek arsa payının tespiti için bilirkişi incelemesi yaptırır. Arsa payının düzeltilmesi davalarının hukuki temeli yolsuz tescil iddiasına dayandığından incelemenin tescil tarihindeki fiziki koşullara göre yapılması gerekir.

YARGITAY 20. Hukuk Dairesi Esas No: 2017/3536 Karar No: 2018/5206 Karar Tarihi: 03-07-2018; “…..Somut olayda; dava konusu taşınmazda …….1968 tarihinde kat mülkiyeti kurulduğu, bilirkişi raporunda kat mülkiyetine geçiş tarihi olan …….1968 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır. Dava konusu taşınmazda 1968 yılında kat mülkiyeti kurulduğu dikkate alındığında aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin, kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir….”