Ecrimisil nedir?

---

Ecrimisil, bir kişinin başkasına ait taşınmazı geçerli bir hukuki sebep olmaksızın ve hak sahibinin rızası dışında kullanması nedeniyle gündeme gelen haksız işgal tazminatıdır. Uygulamada özellikle başkasına ait taşınmazların izinsiz kullanılması, miras kalan gayrimenkullerden bazı mirasçıların tek başına yararlanması veya bir taşınmazın üçüncü kişiler tarafından işgal edilmesi hâllerinde ecrimisil talep edilmektedir.

Ecrimisil, kira bedeliyle aynı hukuki nitelikte değildir. Kira bedeli geçerli bir kira sözleşmesine dayanırken ecrimisil, hukuki dayanağı bulunmayan kullanım nedeniyle talep edilir. Bu nedenle taşınmazın kullanılması karşılığında ödeme yapılmış olması, her durumda taraflar arasında kira sözleşmesi bulunduğu anlamına gelmez.

Ecrimisil hangi durumlarda istenir?

Ecrimisil, taşınmazın hukuki bir dayanak olmaksızın başkası tarafından kullanıldığı durumlarda gündeme gelebilir. Uygulamada en sık karşılaşılan ecrimisil uyuşmazlıkları şunlardır:

• Bir taşınmazın malikinin rızası olmadan üçüncü kişiler tarafından kullanılması,
• Miras kalan ev, arsa, tarla veya işyerinin mirasçılardan biri tarafından tek başına kullanılması,
• Paylı mülkiyete konu taşınmazdan diğer paydaşların yararlanmasının engellenmesi,
• Bir taşınmazın kira veya kullanım hakkı sona ermesine rağmen kullanılmaya devam edilmesi,
• Başkasına ait arsa veya arazinin hukuki dayanak olmadan işgal edilmesi,
• Taşınmazın üzerinde hak sahibi olmayan kişiler tarafından ticari veya ekonomik amaçla kullanılması.

Ancak her izinsiz kullanım iddiası kendiliğinden ecrimisil hakkı doğurmaz. Taşınmazın kullanım biçimi, kullanıcının hukuki durumu, iyiniyet veya kötüniyet durumu ve varsa ortak mülkiyet ilişkisi birlikte değerlendirilmelidir.

Ecrimisil davası açma şartları nelerdir?

Ecrimisil davasının kabul edilebilmesi için somut olayın özelliklerine göre belirli koşulların gerçekleşmiş olması gerekir. Taşınmazın başkası tarafından kullanıldığının ileri sürülmesi tek başına yeterli değildir.

1. Taşınmazın fiilen kullanılması

Öncelikle dava konusu taşınmaz üzerinde fiilî bir kullanım veya işgal bulunmalıdır. Taşınmazın boş tutulması, kullanılmaması ya da yalnızca mülkiyet hakkına yönelik soyut bir müdahalenin bulunması her olayda ecrimisil talebi için yeterli olmayabilir.

2. Kullanımın hukuki dayanaktan yoksun olması

Ecrimisil bakımından kullanıcının taşınmaz üzerinde kullanım hakkı sağlayan geçerli bir hukuki sebebe sahip olmaması gerekir. Kira sözleşmesi, intifa hakkı veya malik tarafından verilmiş geçerli bir kullanım izni gibi hukuki sebeplerin varlığı ecrimisil talebinin değerlendirilmesini doğrudan etkiler.

3. Kötüniyetli zilyetlik

Haksız zilyedin iyiniyetli veya kötüniyetli olması, sorumluluğun kapsamı bakımından önem taşır. Türk Medeni Kanunu’nun 993 ve 995. maddelerinde zilyedin hak ve sorumlulukları bu ayrıma göre düzenlenmiştir. Kötüniyetli zilyedin sorumluluğu, iyiniyetli zilyede göre daha geniştir.

4. Zarar ve kullanım menfaatinin değerlendirilmesi

Ecrimisil uyuşmazlıklarında taşınmazın haksız kullanımından doğan ekonomik menfaat ve hak sahibinin yararlanma imkânı önem taşır. Taşınmazın kiraya verilebilir nitelikte olması hâlinde, benzer koşullarda elde edilebilecek kira geliri ecrimisil miktarının belirlenmesinde temel ölçütlerden biridir.

Ecrimisil nasıl hesaplanır?

Ecrimisil hesaplaması, taşınmazın haksız kullanıldığı dönemde sağlayabileceği objektif kullanım değerine göre yapılır. Yargıtay uygulamasında bu değer çoğunlukla taşınmazın benzer koşullarda kiraya verilmesi hâlinde elde edilebilecek kira bedeli esas alınarak belirlenmektedir.

Ecrimisil bedeli belirlenirken aşağıdaki hususlar dikkate alınır:

• Taşınmazın bulunduğu konum ve çevresel özellikleri,
• Yüzölçümü, niteliği ve fiziksel durumu,
• Taşınmazın kullanım amacı ve fiilî kullanım biçimi,
• Aynı bölgede bulunan benzer taşınmazların kira bedelleri,
• Haksız kullanımın gerçekleştiği dönem,
• Taşınmazın ilgili dönemlerdeki ekonomik ve hukuki özellikleri.

Örneğin tarım arazisi olarak kullanılan bir taşınmaz ile ticari faaliyet amacıyla kullanılan bir işyerinin ecrimisil hesabında aynı ölçütlerin uygulanması beklenemez. Taşınmazın hangi amaçla kullanıldığı ve benzer koşullarda ne kadar kira geliri sağlayabileceği belirlenmelidir.

Geçmiş yıllara ait ecrimisil nasıl hesaplanır?

Bir taşınmazın birden fazla yıl boyunca haksız kullanılması hâlinde her dönem için ecrimisil bedelinin ayrı ayrı belirlenmesi gerekir. Yargıtay uygulamasında önce ilk dönem için emsal kira bedeli tespit edilmekte, sonraki dönemlerin bedelleri ise ilgili ekonomik göstergeler ve dönemsel artışlar dikkate alınarak hesaplanmaktadır.

Ecrimisil hesabının sağlıklı yapılabilmesi için çoğu uyuşmazlıkta mahallinde keşif gerçekleştirilmesi ve bilirkişi incelemesi yapılması önem taşır. Bilirkişi, taşınmazın özelliklerini, kullanım şeklini ve emsal kira verilerini değerlendirerek dönemsel ecrimisil miktarını belirlemelidir.

Ecrimisil davasında faiz ne zaman başlar?

Ecrimisil alacağına uygulanacak faizin başlangıç tarihi, alacağın hukuki niteliği ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

Ecrimisil bedelinin dönemsel kullanım karşılığı olarak belirlenebildiği hâllerde, her döneme ilişkin alacağın doğum ve muacceliyet tarihi önem taşır. Yargıtay uygulamasında dönemsel ecrimisil alacakları bakımından her dönem için ayrı değerlendirme yapılması gerektiği kabul edilmektedir.

Bu nedenle faiz hesabında yalnızca dava tarihi esas alınarak toplu bir hesaplama yapılması her olayda doğru sonuç vermeyebilir. Talep edilen dönemler ve her döneme ilişkin alacağın doğduğu tarih ayrı ayrı incelenmelidir.

Mirasçılar arasında ecrimisil davası açılabilir mi?

Miras kalan taşınmazın mirasçılardan biri tarafından tek başına kullanılması, diğer mirasçıların ecrimisil talep etmesine neden olabilir. Ancak mirasçılar arasındaki ecrimisil uyuşmazlıklarında mülkiyet ilişkisinin niteliği önemlidir.

Mirasın paylaşılmamış olması hâlinde mirasçılar arasında kural olarak elbirliği mülkiyeti bulunur. Paylı mülkiyete geçilmiş olması hâlinde ise her paydaşın taşınmazdan yararlanma hakkı kendi mülkiyet hakkı çerçevesinde değerlendirilir.

Elbirliği mülkiyetinde ecrimisil

Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar taşınmaz üzerinde belirli ve bağımsız paylara sahip değildir. Mirasçılardan birinin taşınmazı diğer mirasçıların rızası dışında tek başına kullanması hâlinde ecrimisil talebi gündeme gelebilir.

Yargıtay uygulamasında elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda, paylı mülkiyetten farklı olarak intifadan men şartının aranmadığı durumlar bulunmaktadır.

Paylı mülkiyette ecrimisil ve intifadan men şartı

Paylı mülkiyette her paydaşın taşınmazdan yararlanma hakkı vardır. Bu nedenle bir paydaşın taşınmazı kullanması, diğer paydaşların yararlanma hakkının engellendiği her durumda kendiliğinden ecrimisil sorumluluğu doğurmaz.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre paydaşlar arasındaki ecrimisil davalarında kural olarak intifadan men şartı aranır.

İntifadan men, taşınmazdan yararlanmak isteyen paydaşın bu isteğini diğer paydaşa bildirmesi ve yararlanmasının engellendiğini ortaya koymasıdır. Bu bildirim ihtarname, icra takibi veya dava yoluyla gerçekleştirilebilir.

Bununla birlikte taşınmazın doğal veya hukuki niteliği gereği ürün ya da gelir getirmesi olağansa, bazı durumlarda intifadan men şartı aranmaz. Yargıtay içtihatlarında bu kuralın çeşitli istisnaları kabul edilmiştir.

Dolayısıyla mirasçılar arasında ecrimisil davası açılmadan önce taşınmazın mülkiyet türü, kullanım biçimi ve intifadan men koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediği değerlendirilmelidir.

İntifadan men şartı nedir? Hangi durumlarda aranmaz?

İntifadan men, paydaşlardan birinin ortak taşınmazdan yararlanma isteğini diğer paydaşa bildirmesine rağmen bu yararlanmanın engellenmesi durumudur. Paydaşlar arasındaki ecrimisil davalarında kural olarak bu koşulun gerçekleşmesi gerekir.

İntifadan men şartı, her olayda yalnızca noter ihtarnamesiyle gerçekleşmek zorunda değildir. İcra takibi veya dava açılması gibi yollarla da paydaşın yararlanma isteği ortaya konulabilir.

Bununla birlikte bazı istisnai hâllerde intifadan men şartı aranmaz. Özellikle ortak taşınmazın doğal olarak ürün veya gelir getiren nitelikte olması, bu istisnalar arasında değerlendirilir. Somut olayın özellikleri ve Yargıtay içtihatları dikkate alınarak sonuca ulaşılmalıdır.

Ecrimisil davasında zamanaşımı süresi kaç yıldır?

Ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi, uygulamada önem taşıyan konulardan biridir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.05.1938 tarihli, 1937/29 E. ve 1938/10 K. sayılı kararı, ecrimisil alacaklarında beş yıllık zamanaşımı uygulamasının temel dayanaklarından biridir.

Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında da ecrimisil talepleri bakımından beş yıllık süre kabul edilmektedir. Bu nedenle dava açılırken talep edilen ecrimisil dönemlerinin zamanaşımı yönünden ayrıca incelenmesi gerekir.

Ecrimisilin hukuki niteliği ve uygulanacak zamanaşımı konusunda öğretide farklı görüşler bulunmakla birlikte, dava stratejisinin belirlenmesinde yerleşik Yargıtay uygulaması dikkate alınmalıdır.

Ecrimisil davası hangi mahkemede açılır?

Ecrimisil talebinin dayanağı ve taraflar arasındaki hukuki ilişki görevli mahkemenin belirlenmesinde önem taşır. Özel hukuk kişilerinin taşınmazın haksız kullanımı nedeniyle açtığı ecrimisil davalarında genel görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Ancak kamu taşınmazlarının işgali nedeniyle idare tarafından tahakkuk ettirilen ecrimisil bedelleri, özel hukuk kişilerinin açtığı ecrimisil davalarından farklı bir hukuki rejime tabidir. Bu nedenle uyuşmazlığın tarafları ve dayanağı belirlenmeden görevli mahkeme hakkında genel bir değerlendirme yapılmamalıdır.

Ecrimisil davasında hangi deliller kullanılır?

Ecrimisil davasında taşınmazın kime ait olduğu, kim tarafından ve hangi tarihler arasında kullanıldığı ile kullanımın hukuki dayanağı bulunup bulunmadığı ispatlanmalıdır.

Somut olayın özelliklerine göre şu delillerden yararlanılabilir:

• Tapu kayıtları ve mirasçılık belgesi,
• Kira sözleşmeleri ve kullanım iznine ilişkin belgeler,
• Noter ihtarnameleri ve tebligat kayıtları,
• İcra takip dosyaları,
• Fotoğraf ve video kayıtları,
• Tanık beyanları,
• Belediye ve ilgili kurumlardan alınan kayıtlar,
• Keşif ve bilirkişi incelemesi,
• Emsal kira sözleşmeleri ve taşınmaz değerleme raporları.

Özellikle taşınmazın kullanım başlangıç tarihi ve kullanım biçiminin ispatlanması, ecrimisil miktarının doğru hesaplanması bakımından önemlidir.

Ecrimisil davası açmadan önce nelere dikkat edilmelidir?

Ecrimisil davası açılmadan önce taşınmazın mülkiyet ve zilyetlik durumu, haksız kullanımın başlangıç tarihi ve kullanıcının hukuki dayanağı araştırılmalıdır.

Ortak mülkiyete konu taşınmazlarda intifadan men şartının aranıp aranmayacağı ayrıca değerlendirilmelidir. Ayrıca talep edilecek dönemler zamanaşımı bakımından incelenmeli, ecrimisil hesabına esas alınacak emsal kira verileri belirlenmelidir.

Ecrimisil miktarının doğru tespit edilmesi ve talebin hukuki dayanağının somutlaştırılması, davanın sağlıklı yürütülmesi açısından önem taşır.

Sonuç

Ecrimisil, başkasına ait taşınmazın hukuki bir dayanak olmaksızın kullanılması nedeniyle gündeme gelen haksız işgal tazminatıdır. Ecrimisil davasının kabulü, yalnızca taşınmazın başkası tarafından kullanıldığının ileri sürülmesine bağlı değildir. Fiilî kullanım, hukuki dayanaktan yoksunluk, zilyedin iyiniyet veya kötüniyet durumu ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle mirasçılar ve paydaşlar arasındaki ecrimisil uyuşmazlıklarında mülkiyet türü ve intifadan men şartı davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir. Ecrimisil miktarının belirlenmesinde ise taşınmazın niteliği, kullanım amacı ve ilgili dönemlerdeki emsal kira bedelleri esas alınmalıdır.

---

Kaynakça ve yararlanılan içtihatlar

Bilimsel eserler

• AK, Burak: Haksız Kullanma Tazminatı (Ecrimisil), Yüksek Lisans Tezi, Ankara, 2020.
• ANTALYA, O. Gökhan: Eşya Hukuku Cilt II – Zilyetlik, İstanbul, 2017.
• AYBAY, Aydın / HATEMİ, Hüseyin: Eşya Hukuku, 4. Bası, İstanbul, 2014.
• ERTAŞ, Şeref: Eşya Hukuku, 13. Baskı, İzmir, 2017.
• GÖKCAN, Hasan Tahsin: Haksız Fiil Sorumluluğu ve Tazminat Hukuku, 4. Baskı, Ankara, 2016.
• RUHİ, Ahmet Cemal / RUHİ, Canan: Ecrimisil Davaları (Haksız İşgal Tazminatı), 3. Baskı, Ankara, 2016.
• SEROZAN, Rona: Eşya Hukuku I, 3. Bası, İstanbul, 2014.
• SİRMEN, Lale: Eşya Hukuku, 5. Baskı, Ankara, 2017.
• TEKDOĞAN, Aydın: Ecrimisil Davaları, Ankara, 2018.
• ÜNAL, Nurdoğan / ÖZLEYEN, Emine: Haksız İşgal Tazminatı (Ecrimisil), Ankara, 2017.
• YAVUZ, Nihat: Uygulamada Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davaları, Ankara, 2010.

Yararlanılan Yargıtay kararları

• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 25.05.1938, E. 1937/29, K. 1938/10.
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 08.03.1950, E. 1945/22, K. 1950/4.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.05.1996, E. 1996/3-246, K. 1996/360.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 31.03.2010, E. 2010/3-146, K. 2010/184.
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 19.06.2015, E. 2014/5-39, K. 2015/1718.